Le régime de protection détermine le taux
Pour une opération actuelle située dans un site patrimonial remarquable (SPR), un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé permet de retenir un taux de 30 %. Le taux de 22 % s’applique aux autres situations éligibles en SPR, notamment lorsque le site est couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou que la restauration est déclarée d’utilité publique.
L’adresse dans une ville historique ne suffit donc pas. Il faut vérifier le périmètre exact, le document de protection et les autorisations propres à l’immeuble. Un pourcentage annoncé dans une brochure doit pouvoir être rapproché des pièces juridiques de l’opération.
Une base distincte du prix d’acquisition
La réduction porte sur les dépenses éligibles, après déduction des aides ou subventions correspondantes. Le prix du foncier n’y entre pas. Une enveloppe commerciale de travaux peut aussi comporter des postes qui demandent une vérification fiscale : elle ne doit pas être assimilée automatiquement à la base de réduction.
| Dépenses éligibles retenues | Au taux de 22 % | Au taux de 30 % |
|---|---|---|
| 100 000 € | 22 000 € | 30 000 € |
| 200 000 € | 44 000 € | 60 000 € |
| 400 000 € | 88 000 € | 120 000 € |
Ces montants sont des réductions théoriques. Ils ne préjugent ni de votre capacité à les imputer, ni de la rentabilité du bien.
400 000 € sur la période, pas chaque année
Pour le régime actuel applicable aux opérations engagées depuis 2017, le plafond atteint 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Il s’apprécie globalement au niveau du contribuable, en tenant compte des différentes opérations Malraux concernées. Il ne se renouvelle pas pour chaque appartement acheté.
La fenêtre de paiement s’étend en principe de la délivrance du permis ou de la fin du délai d’opposition à la déclaration préalable jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Des prolongations spécifiques peuvent exister ; elles doivent être documentées.
Suivre les paiements et l’impôt disponible
La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses. Elle n’est pas répartie librement en quatre fractions égales. Si elle dépasse l’impôt dû, le solde bénéficie d’un report sur les trois années suivantes dans les conditions prévues par le texte.
Pour les opérations engagées depuis 2013, le Malraux relève d’une exclusion du plafonnement global des niches fiscales. Cette exclusion ne supprime ni le plafond propre des dépenses ni les obligations de location.
Les questions à poser au conseiller
Demandez le montant éligible par lot, les échéances de paiement, le taux justifié et la prise en compte de vos autres opérations. Une simulation utile confronte ensuite ce calendrier à votre impôt prévisionnel, sans assimiler réduction théorique et économie immédiatement disponible.
Contenu éditorial préparé le 28 septembre 2026. Les règles s’apprécient selon la date d’engagement et la situation du projet.
Code général des impôts — article 199 terviciesBOFiP — BOI-IR-RICI-200, dispositif MalrauxBOFiP — conditions d’applicationBOFiP — modalités de calcul et d’imputationBOFiP — immeubles et dépenses concernésBOFiP — obligations déclarativesBOFiP — remise en cause de la réductionImpots.gouv.fr — immeubles spéciaux
